مشکلات و راهکارهای تعیین اجاره بها در تهران

به گزارش خبرگزاری صدا وسیما: رادیو گفت و گو در برنامه صبح و گفت و گو با آقای حسینی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گقت و گویی انجام داده است که به این شرح می باشد.



سوال: آقای حسینی در خبر‌ها داشتیم که شاخص اجاره بها در تهران دو برابر نرخ مصوب است. مجلس در این زمینه چه بررسی‌هایی داشته است؟

حسینی: مستحضر هستید بحث مسکن و بحث اجاره بها الان در کشور به عنوان یک ابرچالش مطرح است و آن عرضه و تقاضا همخوانی با هم ندارد، شاخص‌های دیگری هم در خصوص خانه‌های خالی، مالیاتی که بر عایدی سرمایه در این حوزه دیده نشده و قوانین در این حوزه نیست نتیجه آن این بی نظمی است که الان شاهد آن هستیم و تقریبا می‌شود گفت نهاد مرتبط به موضوع هم خیلی تصیماتش اثرگذار نیست. به خصوص در بحث اجاره بها که الان شاهد هستیم یک بی نظمی عجیب و غریبی در ساختار است حتی آن نظم اجتماعی را هم به هم زده از این حیث که اگر کسی هم می‌خواهد توافق کند بعضا اتفاقاتی می‌افتد که آن توافق هم در قاعده این تصمیم گیری‌ها قرار نمی‌گیرد طبیعی هم است شما وقتی یک تورم بالای ۴۷-۴۸ درصدی در کشور دارید قاعدتا این تورم برای دهک‌های پایین رقم بزرگتری است خوب آن‌هایی که در حوزه مسکن هستند این را با ساختار اجتماعی فعلی می‌سنجند و قیاس می‌کنند با این که اگر قرار است ما این اعداد و ارقامی که دولت می‌گوید یا کمیته‌ای می‌گوید آن قابل رعایت نیست از این حیث که قرار نیست مثلا آن‌ها هزینه را خیلی کمتر از مردم بگیرند در صورتی که نرخ تورم در خیلی از اقلام سبد خانوار بالا است. این قاعده را هم از حیث تصمیم گیری واقعا به هم ریخته سیستم به نظرم دولت هم در این یکی دو ساله خیلی نتوانسته هم این دولت و هم دولت گذشته که شروعش بود خیلی نتوانست بابت این موضوع کار خاصی انجام دهد، چون تصمیم گیری در حوزه‌های مختلف است مثلا حوزه مشاورین املاک تصمیم گیری در مورد آن در حوزه وزارت صمت است و رگلاتوری قضیه از حیث قوانین در ید وزارت راه و شهرسازی است و موضوع مسکن هم موضوع چند وجهی است شاید چندین ارکان دولت و ساختار اجتماعی در خصوص آن تصمیم گیری می‌کند این عدم هماهنگی باعث شده این شرایط به وجود بیاید ضمن این که ما مسکن را از حوزه یک کالای مصرفی بردیم به سمت کالایی که ارزشی شده و از حیث ارزش افزوده برای دارایی مردم یک مفهومی پیدا کرده به عنوان کالایی که با ارزش است. حوزه اقتصادی این مجموعه هم، چون صنوف مرتبط به هم است قاعده مسکن را در کلان اقتصاد کشور بایددید وگرنه با یکی دو تا تصمیم غیرممکن است که این موضوع حل شود الان بحث تهران یا مثلا کلان شهر‌ها و مراکز استان‌ها هم از این قاعده گذشته است ودر شهرستان‌های کوچک هم می‌بینید که اعداد و ارقام بالا است و متناسب با درآمد مردم نیست لذا فکر می‌کنم خود دولت که تا الان باید به تنظیم گری می‌پرداخت و خودش لایحه می‌آوردو واقعا به فکر این بود، در ایام کرونا در جریان هستید تصمیمی در ستاد کرونا گرفته می‌شد به خاطر شرایط حاضر در کشور، بعد از آن هم هیات دولت تصمیماتی در ستاد مربوط به کمیته مسکن گرفته شد شورای عالی مسکن که آن هم باز ۲۵ درصد برای تهران بود مابقی شهر‌ها، مراکز استان‌ها ۲۰ درصد و زیرمجموعه در شهر‌های کوچکتر ۱۵ درصد افزایش اجاره بها که  این هم خیلی با شراط اقتصادی فعلی همخوانی ندارد و مردم هم رعایت نمی‌کنند و هیچ ضمانت اجرایی هم ندارد و هیچ کنترلی الان روی قضیه نیست و تقریبا موضوع بحث اجاره با توافقی که بین طرفین اتفاق می‌افتد و مکانیزم کنترلی هم ندارد خیلی به سامان نیست و موضوع برنامه شما هم فکر نمی‌کنم با این گفتگو‌ها ضمن احترام به این موارد که بار‌ها مصاحبه می‌شود مشکل مسکن حل شود، این یک اراده ملی می‌خواهد، خود آقای رئیس جمهور و مجموعه دولت لایحه‌ای بیاورند و حضور داشته باشند، ابزار کنترلی دستشان است قوانین مرتبط موازی را اجرا کنند، همین قانون مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزار کنترلی همین موارد است آن‌ها را در کشور اعلام کنند کسانی که صد خانه خالی دارند، دویست خانه خالی دارند، اعداد بیشتری که این اعداد و ارقام دست وزارت راه و شهرسازی است کنترل کنند، نهاد‌هایی پول دستشان است و آن‌ها شاید در مقیاس بزرگتری مثل حوزه‌های مالی خانه‌های خالی دستشان است، این‌ها عرضه شود. منتها حل مشکل کلی موضوع در قانون اجاره داری حرفه‌ای است در تمام دنیا هم همین طور است بابت این موضوع به هرحال یک حرفه است و تمام نهاد‌های دولتی و غیردولتی پای کار می‌آیند مثل شهرداری‌ها برای طبقات مختلف اجتماع، خانه‌هایی ساخته می‌شود این‌ها در حوزه‌های مختلف در اختیارقرار داده می‌شود متناسب با شرایط زندگی افراد چند سالی ساکن می‌شوند و واگذار می‌کنند یک نظمی در این حوزه برقرار می‌شود ما اگر آن لایحه را دولت بیاورد و پای کار، بخشی از کار به نظرم حل شود منتها اراده‌ای نمی‌بینیم واقعیت مطلب.

سوال: برای امسال تقریبا به فصل تمدید اجاره‌ها یا اجاره‌های جدید نزدیک می‌شویم، مجلس راهکار فوریتی در نظر گرفته یا خیر؟

حسینی: الان قاعده اش این بود که باید فکری می‌شد الان فصل نقل و انتقالات است و به شدت هم بازار ملتهب است، آمار‌های بانک مرکزی شرایط تحلیل بازار مسکن در این حوزه را نگاه کنیم خیلی همخوانی با درآمد خانوار ندارد لذا می‌بینید اخبار متعددی منتشر می‌شود از این که جا‌هایی مردم در کانکس زندگی می‌کنند، جا‌هایی پشت بام اجاره می‌دهند مشخص است که بی نظمی عجیبی به خصوص در تهران است همه این‌ها هم باعث می‌شود که خیلی از افراد وقتی محیط زندگی شان متناسب با ساختار اجتماعی زندگی شان ندارد نقل مکان می‌کنند از حیث اجتماعی نظام خانواده بهم می‌ریزد. محله‌ای که متناسب با خلق و خوی خانواده شان بوده به خاطر عدم تمکن مالی نقل مکانی به حاشیه شهر‌ها می‌کنند از حیث اجتماعی هم جامعه را آسیب پذیر می‌کند و این کاملا روشن است. مجلس در این مدت به خاطر این که از طرف دولت و ساختار خیلی پیگیری نبود به نظرم لایحه اجاره داری حرفه‌ای را واقعا دولت پیگیری کند و پای کار بیاورد آمد در همین روز‌ها در صحن دارد بررسی می‌شود یک طرح دو فوریتی آوردند با این عنوان که کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی فکر می‌کنم روز اول خرداد ماه بود به تصویب رسید دو فوریت آن، خوب این هم فقط از حیث کنترل بین نهاد‌ها تقریبا کار را حل می‌کند وگرنه خیلی مشکلات مسکن را در این وضعیت فعلی حل نخواهد کرد تا این بیاید داخل مجلس و بحث شود و مسیر قانون گذاری اش را طی کند فکر می‌کنم یک مقدار طولانی می‌شود و خیلی مشکل را حل نخواهد کرد. البته در هشت محور این طرح تقریبا می‌خواهد تنظیم گری کند، یک بخشی سامان دهی مشاورین املاک است که یک تناقضی در بین نهاد‌ها است، آن حوزه حذف شدنی هم نیست ارتباط بین مشتری و موجر ومستاجر را طی سالیان متمادی به یک حوزه بازار هم یک مفهومی دارد مشاورین املاک شایددر کشور بالغ بر ۲۰۰-۲۵۰ هزار آمار گوناگون است در سطح کشور مشاور املاک بسته به شرایط مسکن هم این‌ها با شدت و ضعف عمل می‌کنند و خیلی هم قوانین مستدلی جاری نیست لذا یک مقدار این حوزه واکاوی می‌خواهد ضمن این که خودش یک شخصیت حقوقی دارد و نیاز به ساماندهی دارد. موضوع این‌ها در ید وزارت صمت است منتها کنترلشان صنف دارند با یک آداب و معاشرتی مشتری را با کسی که عرضه کننده است برقرار می‌کنند قوانین گذشته هم بر روابط این‌ها جاری است منتها الان به سبک و سیاق فعلی قاعدتا باید کنترل بیشتری ضمن این که بخش عظیمی از این‌ها در حوزه فضای مجازی بازار مسکن را کنترل می‌کنند که روی آن هم هیچ کنترلی نیست و در این قانون هم که الان دارد بررسی می‌شود یک مقدار رویش تمرکز کردند که بتوانند یک مقدار هماهنگی این قانون بین نهاد‌های مرتبطی که با موضوع درگیر هستند ارتباط دهد.
یکی از محور‌هایی که در این طرح بررسی می‌شود در خصوص افزایش ضمانت اجرایی برخی از قوانین است مثل قانون مالیات بر خانه‌های خالی یا یک سری اطلاعات تکمیلی سامانه‌هایی است که حتما بابت آن‌ها مثل سامانه املاک و اسکان که نیاز است حوزه‌های مختلف با هم یک ارتباط داده‌ای با هم داشته باشند در این طرح روی آن بحث می‌شود، قیمت گذاری روی میزان افزایش سالانه اجاره بها است یک بازه‌ای برای آن دیده شده است، الان، چون در صحن در مرحله بررسی است خیلی نمی‌شود گفت که انتهای این قانون به چه صورت بسته می‌شود، چون نظرات مختلف، چکش کاری، افراد با نهاد‌های مختلف در ارتباط هستند و خودکمیسیون روی این قضیه خیلی وقت گذاشته امیدوارم که این طرح بتواند بخشی از رگلاتوری قضیه یا آن ارتباط بین نهادی قضیه را یک مقدار تسهیل کند که این اطلاعات داده‌ها به هم متصل شوند و تصمیم درستی در این حوزه گرفته شود.

در بدو شروع مجلس یکی از نکات مهمی که در جامعه کاملا مشخص بود بحث مسکن بود و فکر می‌کنم اولین قوانینی که در مجلس بحث شد به خاطر عدم تناسب عرضه و تقاضا و مشخص بود که در جامعه چنین اتفاقی خواهد افتاد در جهت حل موضوع، قانون جهش تولید مسکن را واقعا یک قانون مشخصی است با مطالعه‌ای که روی قوانین گذشته این بود و هرجایی مشکلاتی داشت تقریبا این قانون با جمیع جهات دیده شد جزء قوانینی که اگر درست دولت اجرا کند، یقینا بخشی از مشکل مسکن حل می‌شود الان هم اگر بابت حدود ۵-۶ میلیون متقاضی مسکن ثبت نام در سامانه کردند قریب به دو و نیم میلیون نفر آن در حال تعیین تکلیف شدن از حیث تامین اراضی از دل این قانون درآمده است، در قوانین بغل دستی همین هم تشویق‌های خیلی خوبی دیده شده است، شما در همین کنترل ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی مشخصا خواهید دید برای این مباحث کلی تشویق‌هایی از حیث سرمایه گذاری دیده است و این گونه نیست که مجلس پیگیر بگیر و ببند باشد، حوزه مسکن دراقتصاد کلان دیده می‌شود و در حوزه اقتصادی هم امکان ندارد با بگیر و ببند شما بتوانید مشکل را حل کنیم و یک جا‌هایی اخذمالیات باید باشد الان بخشی از نهاد‌ها واقعا در حوزه نظام مالی ما بخشی از بانک‌ها خوب ورود به حوزه مسکن قاعده عرضه و تقاضا را بهم ریختند خیلی از افرادی که تمکن مالی دارند به خاطر ارزش افزوده‌ای که حوزه ملک دارد افرادی هستند بالای هزار تا هزار و پانصد واحد در یدشان مسکن خالی است که باید تعیین تکلیف شود اگر قرار باشد که مجلس حقوق مختلف این حوزه را نبیند یک برنامه بگذارید تمام قوانین آن جا شفاف برای مردم توضیح داده شود، در قانون جوانی جمعیت، متعدد مباحث تشویقی در حوزه مسکن دیده می‌شود بابت موضوع، منتها در حل موضوع مسکن بنده هم عقیده دارم به صورت ریشه‌ای در اقتصاد کلان باید دیده و حل شود و اگر مجری حوزه درست از ظرفیتش استفاده کند قاعدتا قابل حل است این موضوع الان منتها در حال حاضر ما شرایطمان طوری است که آن قاعده کنترل بازار از دست دولت درآمده و دستور‌های تکلیفی و بحث بستن سقف در ۲۵ درصد افزایش خیلی مشکل را حل نمی‌کند، چون موضوع مسکن مرتبط با سایر اعضای حوزه اقتصاد کشور است اگر آن‌ها لحاظ نشود قاعدتا این موضوع به تنهایی قابل حل نیست.